EN
FR
RU
UA
1. Обзор рынка и инвестиционный потенциал Мальдив 2026–2027
Мальдивы это государство на 1 192 коралловых островах в Индийском океане, живущее туризмом. Доход недвижимости здесь напрямую связан с курортной загрузкой, а не с местным спросом на жильё.
Ключевой факт, который отличает Мальдивы от Бали и Пхукета: недвижимость на Мальдивах продаётся почти исключительно внутри курортных проектов. Отдельного рынка городских апартаментов, сопоставимого с Чангу или Раваем, здесь нет. Поэтому инвестор выбирает конкретный проект и оператора, а не район.
Где сосредоточен спрос
- Атолл Каафу (Северный и Южный Мале): крупнейший туристический атолл страны: на него приходится 44,8% всех прибытий по атоллам. Здесь же аэропорт Velana и большинство проектов с быстрым трансфером.
- Тулусду: обитаемый остров Северного Мале Атолла примерно в 28 км северо-восточнее столицы. Население 1 818 человек по переписи 2022 года. Известен как один из главных сёрф-центров страны; на острове работает завод-разливщик Coca-Cola.
- Отдалённые атоллы: выше цена входа и сложнее логистика, трансфер гидросамолётом.
2. Может ли иностранец купить недвижимость на Мальдивах
Это первый вопрос, и ответ на него нужно знать точно, потому что в интернете широко разошлась устаревшая информация.
2.1. Земля в собственность иностранцу недоступна
Статья 251 Конституции Мальдив прямо запрещает иностранному лицу владеть какой-либо частью территории страны. Допускается только долгосрочная аренда — сроком до 99 лет.
В июле 2015 года парламент принял поправку, разрешавшую иностранцу приобретать землю при инвестициях свыше 1 млрд долларов и намывном характере не менее 70% площади проекта. В апреле 2019 года эта поправка отменена, конституционный запрет восстановлен. За всё время её действия ни один участок иностранцу продан не был.
Госдепартамент США в обзоре инвестиционного климата Мальдив формулирует это так: «в настоящее время не существует законов и механизмов, позволяющих иностранным лицам владеть титулом на землю».
2.2. Что доступно на практике
Рабочая форма для иностранного покупателя это долгосрочная аренда (leasehold) юнита внутри курортного проекта. Срок аренды привязан к головному договору проекта с государством и укладывается в конституционный потолок 99 лет.
Что мы проверяем по каждому объекту:
- Estetico проверяет всю цепочку прав, а не только договор на юнит: головной договор проекта с государством, его срок, условия продления и схему оформления вашего юнита внутри этой структуры.
- Срок вашей аренды не может превышать остаток срока у самого проекта. Этот документ мы запрашиваем у застройщика первым.
- Ограничения касаются и бизнеса: доля иностранца в гестхаусе ограничена, ряд видов деятельности закрыт полностью. Мы сверяем схему проекта с этими требованиями.
Этот пакет документов мы получаем и проверяем до сделки. Проект, где застройщик не показывает головной договор и схему оформления юнита, мы клиенту не предлагаем независимо от привлекательности цены.
3. Налоги и финансовая сторона
Мальдивы часто описывают как юрисдикцию с нулевыми налогами. Это упрощение: прямого ежегодного налога на недвижимость здесь действительно нет, но операционные налоги существуют.
- Ежегодный налог на недвижимость: отсутствует в перечне налогов, администрируемых налоговой службой MIRA.
- Гербовый сбор: отменён с 11 июля 2021 года.
- Отдельного налога на прирост капитала нет, но прибыль от продажи облагается в составе подоходного налога.
- TGST: налог с товаров и услуг туристического сектора, ставка 17% с 1 июля 2025 года.
- Налог у источника для нерезидентов: удерживается при выплате дохода нерезиденту.
- Green Tax: экологический сбор с гостя за ночь.
Практический вывод: считать доходность нужно от чистого потока после операционных налогов и комиссии управляющей компании, а не от валового тарифа. Мы даём эту модель по конкретному объекту.
4. Сколько стоит недвижимость на Мальдивах
Диапазон цен задаётся форматом юнита внутри курорта. Ориентиры по проекту, который мы ведём на острове Тулусду:
- Апартаменты от 38 м²: от 229 900 €
- Апартаменты 46 м²: от 269 900 €
- Апартаменты-люкс 50 м²: от 319 900 €
- Вилла с садом 92 м²: от 450 000 €
Вилла на Мальдивах стоит заметно дороже апартаментов: это отдельное строение с приватным бассейном и своим участком, тогда как апартаменты расположены в корпусе резиденций. Для инвестора это разные продукты: вилла даёт более высокий тариф за ночь, апартаменты — более низкий порог входа.
5. Инвестиционные стратегии и риски
5.1. Как зарабатывают на мальдивской недвижимости
Основная модель: передача юнита в управление оператору курорта и участие в арендном потоке. Собственного управления, как на Бали, здесь практически не бывает: юнит физически находится внутри курорта и обслуживается его инфраструктурой.
В договоре с оператором мы разбираем: как считается доход, какие расходы вычитаются, сколько ночей в год вы можете занимать юнит сами и что происходит при смене управляющей компании.
5.2. Риски, о которых стоит знать заранее
- Ликвидность. Публичного реестра сделок и индекса цен на Мальдивах нет. Оценить объект по аналогам, как в Дубае или на Бали, не получится. Выход из актива планируйте заранее.
- Зависимость от одной отрасли. Туризм формирует около 30% ВВП страны. Доход объекта связан с турпотоком напрямую.
- Право аренды, а не собственности. Вы покупаете срок аренды. Условия продления мы требуем видеть в договоре, а не в устном обещании застройщика.
- География. Средняя высота островов над уровнем моря около 1,5 метра. Это фактор долгосрочного горизонта, который оценивают в том числе банки при финансировании.
- Валютное регулирование. С декабря 2024 года действуют требования по репатриации валютной выручки для туристического сектора. Они влияют на схему выплат инвестору.
6. Как проходит покупка
- Выбор проекта и юнита. Мы показываем планировки, шахматку и финансовую модель по каждому типу.
- Проверка прав. Запрашиваем у застройщика головной договор с государством, срок и схему оформления юнита, разрешительную документацию.
- Резервирование. Фиксация юнита и цены.
- Договор. Разбираем условия аренды, продления, управления и выплат.
- Оплата по графику. В проектах на стадии строительства обычно действует рассрочка от застройщика.
- Передача в управление. Подключение к арендной программе курорта после ввода.
Хотите купить недвижимость на Мальдивах? Напишите нам: пришлём планировки, актуальное наличие юнитов и финансовую модель с расчётом под вашу сумму.
Мальдивы в цифрах
Источник: Министерство туризма Мальдив и Visit Maldives Corporation, Quarterly Insights Q1 2026.
Кто на Мальдивах загружен лучше всех
% загрузки за 2025 год
Курорты загружены почти вдвое лучше гестхаусов — спрос концентрируется в верхнем сегменте, и именно там строятся резиденции под продажу иностранцам.
Источник: Министерство туризма Мальдив и Visit Maldives Corporation, Quarterly Insights Q1 2026.
Что важно знать покупателю
- 1
Спрос растёт быстрее, чем предложение
Номерной фонд вырос до 64 377 коек (+4,3 % за год), при этом турпоток прибавил 9,8 %.
- 2
Гости приезжают надолго
Средняя длительность поездки — 6,97 дня.
- 3
Перелёты уже забронированы
На февраль–июнь 2026 забронировано 1,61 млн входящих авиакресел, +5,1 % к прошлому году.
- 4
Владение — аренда на 50 лет
Иностранец на Мальдивах не покупает землю: недвижимость оформляется в лизхолд на 50 лет с последующим продлением.
Источники: Visit Maldives Corporation, Quarterly Insights Q1 2026; Land Act (Act No. 1/2002).
Что о Мальдивах говорят рейтинги
World Travel Awards
2025
«World's Leading Destination» — шестой год подряд, плюс «World's Leading Green Destination»
Readers' Choice Awards 2025
Лучший остров Африки и Индийского океана, оценка читателей 97,50
Travellers' Choice 2026
№ 3 в мире среди направлений для медового месяца
World's Best Awards 2025
JOALI Maldives — № 1 курорт Азии и № 7 в мире, оценка 99,46
Хотите купить недвижимость? Напишите нам
Ответим в мессенджере или на почту, пришлём подборку объектов и финансовую модель.