EN
FR
RU
UAПриумножайте ваш доход,
инвестируя в недвижимость
на Бали и Пхукете
Почему с нами выгодно
Наша компания осуществляет экспертный подбор индивидуальной инвестиционной стратегии или комплекса стратегий, а также недвижимости для жизни на Бали и Пхукете
Наша команда обладает глубокими знаниями специфики зарубежного рынка и гарантирует профессиональный подход на каждом этапе сделки.
Мы уверенно работаем на рынке Бали, помогая клиентам грамотно инвестировать и воплощать их мечты об идеальной недвижимости.
У нас всегда большой выбор эксклюзивных и проверенных объектов, соответствующих различным запросам и бюджетам.
Мы предлагаем только выгодные варианты, обеспечивая стабильный доход и успешные инвестиции для наших клиентов.
Наши услуги
Помогаем подобрать и приобрести идеальный объект под ваши запросы и цели.
Эффективно сопровождаем процесс продажи, обеспечивая выгодные условия.
Каталог недвижимости
Почему Бали и Пхукет так привлекательны для инвестиций
Бали — дефицит предложения + растущий спрос (2025–2026)
- Ограничение высоты около 15 м и культурные требования к архитектуре сдерживают массовую вертикальную застройку — это поддерживает редкость качественных площадок в ключевых зонах.
- Спрос после восстановления устойчивый: по итогам 2024 — более 6,3 млн иностранных визитов; в 2025 динамика положительная.
- Операционные метрики улучшаются: среднемесячная загрузка «звёздных» отелей в 2024–2025 колебалась примерно в 50–70% в зависимости от сезона и локации; растут ADR/RevPAR.
- Макроконтекст Индонезии: темпы роста экономики близки к 5% в 2024–2025 — это поддерживает внутренний спрос и сервисную инфраструктуру.
Что это даёт инвестору: ограниченное предложение + стабильный турпоток = потенциал проекта для дизайнерских вилл, бутик-апартов и объектов с профессиональным управлением.
Пхукет — высокая загрузка + авиадоступность (2025–2026)
- Сильная операционная база: среднегодовая загрузка отелей в 2024 около 79%, в пиковые месяцы — свыше 80%; в 2025 сохраняется высокий уровень.
- Масштаб трафика: аэропорт Пхукета в 2024 обработал порядка 8,6 млн пассажиров (международные и внутренние рейсы), авиасеть круглый год.
- Регулирование строительства: экологические и прибрежные ограничения, обязательная EIA для крупных/чувствительных проектов — это повышает предсказуемость и качество девелопмента.
- Макроконтекст Таиланда: умеренный рост экономики ~2–3% в 2024–2025, характерный для зрелого туристического направления.
Что это даёт инвестору: высокая средняя загрузка + развитые операторы = понятные модели дохода в кондо/бренд-резиденциях рядом с пляжной инфраструктурой.
- Предложение. Бали структурно ограничен по высоте и застройке — «премия редкости». Пхукет допускает развитие, но с фильтром EIA и природоохранных норм.
- Операционный паттерн. Бали выигрывает от уникальных локаций и дизайна; Пхукет — от плотного зимнего сезона и сильной операторской сети.
- Макро. Индонезия растёт быстрее, Таиланд стабильнее — горизонты и стратегии окупаемости различаются.
О компании Estetico Estate
Estetico Estate — ваш надежный партнер в сфере подбора недвижимости и инвестиционных стратегий на Бали. Мы предлагаем профессиональное, индивидуальное сопровождение, помогая вам выбрать оптимальную стратегию инвестиций или подходящую недвижимость для жизни.
Наши достижения:
— 12 лет опыта работы в сфере недвижимости
— 200+ успешных сделок с недвижимостью с 2022 года
— Предоставляем доступ к более чем 300 объектам, готовым к просмотру.
— 12-14% — средняя доходность наших инвесторов от сдачи недвижимости в аренду.
С нами покупка высокодоходной недвижимости на Бали или Пхукете становится простой, прозрачной и безопасной. Присоединяйтесь к числу довольных клиентов Estetico Estate и начните инвестировать в одно из самых привлекательных мест мира уже сегодня!
Наши партнеры
Почему выбирают нас
Мы быстро отвечаем на все вопросы, поступающие от наших инвесторов. Быстро организуем и производим онлайн - показы. Оперативно решаем все возникающие ситуации у наших клиентов. Реагируем на изменения рынка и подстраиваемся под них.
Мы всегда выполняем обещанное, будь-то отправка материалов, проведение показа, предоставление анализа объекта, в оговоренные сроки. Мы разделяем выбор инвестиционного объекта с клиентами и продолжаем ответственно его сопровождать после покупки.
Организовываем приезд, просмотры и экспертно советуем, как совместить все это с приятным отдыхом. Помогаем в вопросах открытия банковских карт, компаний, туристических виз. Информируем клиента о последних событиях на рынке недвижимости.
Наша задача - максимально облегчить процесс выбора инвестиционной недвижимости для наших клиентов. Наши менеджеры, обладающие высокой ориентацией на клиента и большой базой знаний, которая постоянно совершенствуется, делают процесс подбора объектов действительно легким и приятным.
Мы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве. В любой ситуации оказываем нашим инвесторам поддержку, даже после покупки. Именно поэтому, нас рекомендуют многие наши клиенты
инвестированию
Оставьте номер телефона и мы свяжемся с Вами
Если у вас остались вопросы – напишите нам. Мы всегда открыты к диалогу.
Что говорят о нас клиенты
Недвижимость на карте Бали
Получите подборку объектов на Бали и Пхукете
Ответьте на 5 простых вопросов, и мы отправим вам подборку объектов, подходящих именно вам
Как мы работаем: 5 этапов сотрудничества
Приглашаем к сотрудничеству
У вас есть качественные объекты и нужна помощь в их реализации?
на покупку недвижимости на о. Бали? Отлично, мы платим щедрые комиссионные
Рассчитайте доходность от своих инвестиций
Кейсы наших клиентов
Покупка апартаментов на ранней стадии для последующей перепродажи.
■ Выбор проекта, который входит в пред-продажу и имеет несколько ключевых преимуществ среди конкурентов в данном местоположении.
■ Выбор квартиры по цене $120,000.
■ Поддержка сделки. Инвестор вносит первый платеж в размере $60,000.
■ Продажа квартиры через четыре месяца. К этому моменту минимальная стоимость квартиры уже составляет $140,000.
■ Комиссия агентства: 5% от $140,000 = $7,000.
Покупка апартаментов на ранней стадии для сдачи в аренду
Выбор проекта, где ключевыми факторами являются:
■ Близость к самому известному пляжу Бали.
■ Развита инфраструктура проекта.
■ У застройщика есть собственная система бронирования, что позволяет быть независимым от агрегаторов.
■ Подтверждённая прибыльность объектов застройщика.
■ Выбрана не самая маленькая единица, а та, которая имеет наилучшее соотношение цены и стоимости аренды.
Покупка вторичной недвижимости для сдачи в аренду.
■ Просмотр нескольких объектов и выбор виллы за $320,000, построенной в 2020 году, которая еще не сдавалась в аренду.
■ Due Diligence – проверка документов на землю и здание.
■ Сопровождение сделки у нотариуса.
■ Выбор управляющей компании с высокой репутацией и комиссией за управление всего 15%. Заключение договора с этой компанией.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду и последующей перепродажи
■ Комплекс находится на ранней стадии строительства.
■ ТОП-ЛОКАЦИЯ в центре Чангу, всего 400 метров от океана.
■ 30 ЛЕТ аренды. Инвестор сможет комфортно выйти через 3 года с остатком в 27 ЛЕТ.
Не нашли ответ на ваш вопрос или нужна полноценная консультация? Отправьте заявку, мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Почему Бали и Пхукет привлекательны для инвестиций?
Бали. Круглогодовый спрос: стабильный международный турпоток и высокий интерес экспатов. Ограничения градостроения (в т.ч. лимит этажности и зонирование) сдерживают предложение, что поддерживает цены и заполняемость. Остров — зрелый рынок вилл и бутик-апартаментов, удобен для форматів daily/weekly при наличии легальной операционной модели.
Пхукет. Один из самых посещаемых курортов ЮВА с сильным авиахабом и выраженным пиком сезона (ноябрь–март). Большая доля брендированных курортов и кондо у моря, развитая инфраструктура долгосрочной аренды. Экологические/прибрежные и EIA-требования ограничивают плотность застройки в ряде локаций, что поддерживает баланс спроса и предложения.
Какие типы объектов доступны?
Бали. Виллы, апартаменты, таунхаусы, коммерческие лоты под F&B/ретейл. Для инвестиций чаще выбирают виллы и апарт-форматы в курортных зонах.
Пхукет. Кондо (freehold в пределах иностранной квоты 49%), кондо-отели, виллы (обычно leasehold), таунхаусы, шопхаусы у трафиковых улиц. Популярны «бренд-резиденсы» в резортах.
Как иностранцу оформить право?
Бали. Прямое владение землёй иностранцами не допускается. Рабочие модели: долгосрочная аренда (leasehold), право пользования/постройки (Hak Pakai/HGB) через иностранную компанию (PT PMA), а также владение квартирой по страта-титулу (SHMSRS) при выполнении условий. Для строительства/эксплуатации требуются PBG/SLF и соответствие зонированию.
Пхукет. Иностранец может владеть freehold-кондо в пределах 49% общей площади проекта; виллы и участки — обычно leasehold (договор на 30 лет с продлениями по договору) либо через тайскую структуру в рамках закона. Регистрация сделок — в Land Office.
Сколько времени занимает сделка?
Бали. При готовом объекте и чистоте прав: около 2–4 недель (due diligence, проверки титула/зон, договор аренды/переуступка, нотариальные действия). Новостройки и изменение назначения увеличивают срок.
Пхукет. Кондо freehold — ориентир 2–6 недель (due diligence, проверка квоты). Виллы leasehold и off-plan — дольше из-за договорной структуры и регистрации лизов.
Какие налоги и сборы учитывать при владении и аренде?
Бали. Доход от сдачи облагается финальным налогом (ст. 4(2) НК) — как правило 10% от валовой арендной выручки (для нерезидентов — по общему правилу действует удержание по международным нормам). Дополнительно для бизнеса — местные сборы (отели/рестораны), НДС для плательщиков.
Пхукет. Годовой налог на землю и здания (LBT) для жилой недвижимости по ставкам 0,02–0,1% (в зависимости от кадастровой стоимости и статуса использования). Арендный доход — по прогрессивной шкале ПДФЛ 5–35% (с нормой расходов/документальными затратами). При продаже: регистрационный сбор 2%, гербовый 0,5% или спецналог 3,3% (в типовых кейсах один из них), а также удержание с дохода продавца.
Сколько стоит недвижимость?
Бали. Вилка цен зависит от локации/типа/состояния. Виллы в топ-локациях у океана и «золотых поясах» дороже, чем апарт-форматы во «вторых линиях». На стоимость влияют срок аренды, наличие PBG/SLF, дорожная доступность и видовые характеристики.
Пхукет. Кондо у пляжей (Камала, Сурин, Банг-Тао, Ката/Карон) дороже внутренних районов. На цену влияют вид на море, расстояние до пляжа/резорта, квота foreign freehold, пул-менеджмент и бренд.
Каков ориентир по арендному потенциалу?
Бали. При корректном управлении и локации — валовой потенциал порядка до ~12% годовых; реальные значения зависят от сезона, загрузки и операционной модели. Это не гарантия; важно учитывать простой, комиссии и налоги.
Пхукет. Для курортных кондо и вилл — валовой потенциал порядка до ~10% годовых при высокой загрузке в пиковые месяцы. Итоговая цифра зависит от локации (зона Лагуны, Ката/Карон, Патонг и т.д.), правил здания и легальности формата аренды.
Можно ли управлять объектом удалённо?
Бали. Да. Доступны профессиональные менеджмент-компании (посуточная/долгосрочная аренда, housekeeping, отчётность). Для краткосрока соблюдайте местные нормы и используйте легальные модели размещения.
Пхукет. Да. В кондо работает управляющая юр. компания; для краткосрока требуются соответствующие лицензии/правила здания. Виллы чаще сдаются на срок 30+ дней либо в составе легального курортного пула.
Какие районы сегодня чаще выбирают?
Бали. Чангу/Берва, Улувату/Букит, Семиньяк, Переренан, Санур; для спокойного лайфстайла — Убуд. Выбор — от задачи: семейный стей, серф-кластеры, nightlife, вид на океан, близость к школам.
Пхукет. Банг-Тао/Лагуна, Камала/Сурин, Ката/Карон, Най-Харн/Раваи, Патонг (высокий трафик), Май-Кхао (спокойные пляжи, бренды). Разные кластеры — под разный чек и сезонность.
Какие ключевые риски?
Бали. Регуляторные изменения (зонирование, разрешения), операционные риски (сезонность, управление), юридическая чистота прав и качественный договор leasehold. Валютные колебания.
Пхукет. Строгие правила краткосрочной аренды в кондо (без лицензий — запрещена), сезонность и штормовой период, требования EIA/прибрежные ограничения для новых проектов.
