EN
FR
RU
UAО Пхукете
1. Обзор рынка и инвестиционный потенциал Пхукета 2025
Пхукет является одним из самых привлекательных мест для иностранных инвестиций в Юго-Восточной Азии, предлагая уникальное сочетание образа жизни и прибыльности.
Привлекательность рынка:
- Туризм и спрос на аренду недвижимости: Пхукет остается ведущим курортным направлением в Таиланде. Ежегодно остров посещают миллионы туристов, а в 2024 году пассажиропоток аэропорта достиг 8,65 миллиона прибытий (всего на 5% ниже пика 2019 года). Это обеспечивает высокий спрос на аренду, с доходностью (Rental Yields) в диапазоне от 6% до 10% годовых в популярных пляжных районах, таких как Патонг, Карон и Банг Тао.
- Рост цен и ликвидность: Стоимость недвижимости на Пхукете демонстрирует устойчивый рост. В премиальных районах, таких как Банг Тао и Камала, цены на виллы росли на 10–15% ежегодно в период 2023–2025 годов. В целом, цены выросли на 12–15% в тайских батах (THB) по сравнению с 2023 годом.
- Инфраструктура: Развитая инфраструктура включает 13 международных школ, 9 больниц, 4 пристани для яхт и крупные торговые центры. Продолжается работа над расширением международного аэропорта Пхукета (целевая пропускная способность второй фазы – 18 миллионов пассажиров в год).
- Покупатели: Спрос на недвижимость Пхукета обеспечивается диверсифицированной базой международных покупателей, включая инвесторов из России, Китая, Европы, Индии и Украины.
Локации:
- Банг Тао (Laguna/Cherngtalay): Премиальный кластер с бренд-проекта́ми и виллами; спрос со стороны экспатов и «длинных» туристов поддерживает потенциал прироста капитала и ликвидность.
- Най Харн и Раваи: Семейный и спокойный юг для жизни и средне-/долгосрочной аренды; устойчивый спрос от экспат-сообщества и цифровых кочевников.
- Kata: Пляжный район Пхукета с развитой инфраструктурой и активным девелопментом (виллы/кондо) — популярен у семей и серферов; привлекательность краткосрочной аренды высокая, но важно учитывать правила размещения <30 дней по Hotel Act.
- Karon: Длинная пляжная линия и крупные резорты формируют стабильный турпоток и базу спроса на аренду недвижимости на Пхукете; в «прайм»-локациях острова (включая Karon) источники указывают на возможный диапазон доходов от аренды 6–10% при корректном управлении и соответствии требованиям закона.
2. Юридические основы владения недвижимостью на Пхукете иностранцами
Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Таиланде, но существуют строгие ограничения на владение землей.
2.1. Кондоминиумы (Condominiums)
Кондоминиумы — это единственный тип недвижимости, который иностранец может приобрести в полную собственность (фрихолд) на свое имя.
Квота Freehold: Иностранцы могут владеть не более чем 49% от общей продаваемой площади любого кондоминиума в Таиланде (Foreign Freehold Quota).
Права: Владение в формате фрихолд дает постоянный юридический титул на объект, который можно продавать, сдавать в аренду или передавать по наследству, как и гражданину Таиланда.
Условие оплаты: для регистрации права собственности в формате фрихолд необходимо, чтобы средства для покупки квартиры были переведены в Таиланд из-за границы в иностранной валюте и конвертированы в тайские баты. Это подтверждается формой FET (Foreign Exchange Transaction) или банковским документом, требуемым для регистрации в Земельном департаменте.
2.2. Виллы, дома и земля
Иностранцам запрещено прямое владение землей в Таиланде. Владение домом или виллой, построенной на земле, оформляется через юридические структуры:
- Владение строением (Building Ownership): Иностранцы могут владеть домом или виллой как физическим строением, даже если земля находится в аренде. Право собственности на строение регистрируется в Земельном департаменте.
- Аренда земли (Leasehold): Самый распространенный способ контроля над земельным участком — это долгосрочная аренда (лизхолд), которая обычно заключается на срок до 30 лет. Контракты часто включают опционы на продление (например, 30+30 лет), но эти продления не гарантированы законом и должны быть тщательно проверены юристами. Аренда (лизхолд) предоставляет исключительные права на использование и эксплуатацию земли на фиксированный срок, но право собственности на землю остается за арендодателем-тайцем.
- Тайская компания с ограниченной ответственностью: можно создать тайскую компанию (Thai Limited Company), в которой не менее 51% акций принадлежит гражданам Таиланда, и эта компания может приобрести землю. Однако использование компании исключительно для обхода ограничений на иностранное владение землей (через номинальных акционеров) является незаконным и подвергается повышенной проверке со стороны властей.
- Исключения для владения землей (редкие): существуют крайне ограниченные законные пути прямого владения землей для иностранцев:
- Prescribed Investment (Раздел 96 Земельного кодекса): требует инвестиций в Таиланд на сумму не менее 40 миллионов THB в государственные облигации или одобренные фонды, при этом право собственности ограничивается 1 раем (1600 м²) для жилых целей.
- Продвижение BOI: Иностранные юридические лица, получившие поддержку от Совета по инвестициям Таиланда (BOI), могут владеть землей для целей продвигаемой деятельности. Этот путь чаще используется для крупного бизнеса или промышленных проектов, а не для частных лиц.
3. Финансовые и налоговые аспекты
3.1. Налоги при покупке и продаже недвижимости на Пхукете (Сборы в Земельном департаменте)
Сбор / Налог
Ставка
Плательщик (обычно)
Примечания
Сбор за переход права собственности (Transfer Fee)
2% от оценочной стоимости
Плательщик (обычно)
Рассчитывается на основе оценочной стоимости недвижимости, установленной государством
Специальный коммерческий налог (Specific Business Tax, SBT)
3,3% (включая муниципальный налог 0,3%)
Продавец
Применяется, если недвижимость продана в течение 5 лет владения или если продавец является компанией
Гербовый сбор (Stamp Duty)
0,5% от цены продажи или оценочной стоимости (выбирается большее значение)
Продавец
Применяется, только если не взимается SBT
Налог на удержание (Withholding Tax, WHT)
1% (для компаний) или прогрессивная шкала (для физлиц)
Продавец
Удерживается Земельным департаментом во время сделки
Сбор за регистрацию аренды (Leasehold Registration Fee)
1,1% от общей стоимости аренды
Покупатель и продавец пополам
Уплачивается при регистрации 30-летнего договора аренды
3.2. Налог на землю и здания (Land and Building Tax Act B.E. 2562)
Этот налог, введенный в действие с 1 января 2020 года, заменил прежние налоги на землю и домовладение. Он обязателен для физических и юридических лиц, имеющих права собственности, владения или пользования землей или строениями (включая кондоминиумы) по состоянию на 1 января каждого года.
Налоговая база: Оценочная стоимость, установленная государственным органом.
Максимальные ставки налога (Налоговые ставки устанавливаются Королевским указом, не превышая следующих максимальных порогов:
Сельскохозяйственное использование – 0,15%
Жилое использование (Residential) – 0,3%
Другое использование (Commercial) – 1,2%
Пустующая или неиспользуемая земля – 1,2%
Примечание: если земля или здание остаются пустующими более трех лет подряд, ставка может увеличиваться на 0,3% каждые три года, но не превысит 3%.
Освобождения от налога (для физических лиц):
- Земля и здания для сельскохозяйственного использования (если собственник — физлицо) освобождаются от налога, если их стоимость не превышает 50 млн THB.
- Земля и здания для жилого использования (если собственник — физлицо, чье имя внесено в домовую книгу) освобождаются от налога, если их стоимость не превышает 50 млн THB.
3.3. Визы и долгосрочное проживание
Покупка недвижимости на Пхукете не дает прямого права на проживание (ПМЖ или гражданство). Однако существуют визовые программы, которые обеспечивают долгосрочное пребывание, особенно привлекательные для инвесторов и экспатов.
Thailand Elite Visa (Thailand Privilege Residence Program): предоставляет вид на жительство на срок от 5 до 20 лет за счет членских взносов (от 650 000 THB).
Long Term Resident (LTR) Visa: 10-летняя виза, ориентированная на четыре категории, включая состоятельных глобальных граждан и пенсионеров. Требует соответствия определенным финансовым пороговым значениям и, в некоторых случаях, инвестиций в размере 10 млн THB в недвижимость или облигации. Обладатели визы LTR могут пользоваться пониженной ставкой подоходного налога в размере 17% для высококвалифицированных специалистов.
Destination Thailand Visa (DTV): Новая виза для удаленных работников, позволяющая находиться в стране до 180 дней с возможностью продления.
4. Инвестиционные стратегии и риски
4.1. Доходность от аренды недвижимости на Пхукете (Краткосрочная vs. Долгосрочная)
Наибольшую доходность приносит краткосрочная посуточная аренда (около 6–10% годовых), особенно в высокий сезон.
- Ключевое условие: для законной посуточной сдачи недвижимости в аренду необходима отельная лицензия. Квартиры, расположенные в комплексах, которые соответствуют отельным стандартам и имеют такую лицензию (кондо-отели), являются наиболее привлекательными инвестиционными объектами недвижимости на Пхукете.
- Управление: для иностранных инвесторов рекомендуется передавать объект в управление профессиональному агентству или, что предпочтительнее, международному гостиничному бренду (например, Radisson, Wyndham), что обеспечивает надежность, безопасность и гарантированный доход.
- Долгосрочная аренда: Резидентские квартиры, сдаваемые по месячным или годовым контрактам, приносят значительно меньший доход (в среднем 3–4% годовых).
4.2. Как избежать распространенных рисков
Инвестиции в недвижимость на Пхукете сопряжены с рисками, которые часто упускают из виду.
Риск: ненадежный застройщик.
Как избежать: Всегда выбирайте застройщиков с подтвержденным опытом и историей успешно завершенных проектов. Проверяйте их юридическое лицо (DBD), статус, уставный капитал, наличие разрешения на строительство и EIA.
Риск: Юридическая нечистота (Nominee).
Как избежать: Избегайте структур, где тайские акционеры являются номинальными (подставными) лицами. Это незаконно. Выбирайте законные пути: Freehold-кондоминиумы или правильно структурированный Leasehold.
Риск: Скрытые расходы.
Как избежать: Всегда учитывайте полную стоимость: регистрационные сборы, налоги, эксплуатационные сборы (Common Area Fees) и расходы на управление. Они могут быть исключены из рекламируемой цены.
Риск: Неправильная локация.
Как избежать: Инвестируйте в объекты недвижимости, расположенные вблизи пляжей Пхукета (в пешей доступности) и развитой туристической инфраструктуры. Низкая цена на объекты, расположенные далеко от моря, часто означает низкую ликвидность и низкий спрос на аренду.
Риск: Неправильный выбор формата.
Как избежать: Для получения пассивного дохода выбирайте кондо-отели с отельной лицензией и профессиональным оператором. Резидентские квартиры без отельной лицензии могут быть сданы только на долгосрочной основе, что снижает доходность.
Риск: Перепродажа (Флиппинг).
Как избежать: Флиппинг (перепродажа на стадии строительства) — это игра с высоким риском, которая требует идеального выбора момента и цены входа. Убедитесь, что у вас есть средства для выкупа объекта в полном объеме, если перепродажа не состоится.
5. Процесс покупки недвижимости на Пхукете
- Наём юриста: это самый важный шаг. Квалифицированный юрист, специализирующийся на тайском праве, должен провести полную юридическую проверку (due diligence) земельного титула (*Chanote* предпочтительнее), разрешений, контрактов и условий аренды/владения.
- Проверка квоты: если покупаете кондоминиум, убедитесь, что не превышена квота 49% на иностранное владение Freehold.
- Бронирование: вносится резервационный депозит (Reservation Deposit), часто около 100 000 THB.
- Подписание договора: Подписывается Договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA), который должен быть проверен вашим юристом. На этом этапе обычно вносится первоначальный взнос (10–30%).
- Перевод средств:
- Freehold (для иностранных владельцев кондоминиумов)
Средства должны быть переведены из-за границы в иностранной валюте и зачислены на счёт в тайском банке, где они конвертируются в баты. Это позволяет получить Foreign Exchange Transaction Form (FET)— обязательный документ для регистрации права собственности Freehold в Land Office. Без FET иностранный покупатель не сможет зарегистрировать владение в свою пользу. - Leasehold (долгосрочная аренда земли или виллы)
В отличие от Freehold, при лизхолде закон не требует обязательного ввода средств из-за границы. Покупатель и арендодатель могут согласовать удобную форму расчёта —
банковским переводом (в батах или иностранной валюте);
• наличными средствами (при подписании договора, с подтверждающими расписками);
• криптовалютой — если стороны фиксируют эквивалент в батах и оформляют акт приёма-передачи.
При этом для договоров аренды сроком более трёх лет обязательна регистрация в Land Office, а все расчёты должны быть подтверждены документально — чтобы защитить стороны при продлении, переуступке или проверках.
- Регистрация: осуществляется официальная передача права собственности на недвижимость (или регистрация аренды) в местном Земельном департаменте (Land Department).
Перспективы на будущее:
Тайское правительство обсуждает возможные реформы, такие как увеличение иностранной квоты в кондоминиумах до 75% и продление срока аренды (Leasehold) недвижимости на Пхукете до 99 лет, что может дополнительно повысить привлекательность рынка.