EN
FR
RU
UAПро нерухомiсть на Пхукетi
1. Огляд ринку та інвестиційний потенціал Пхукета 2025
Пхукет є одним із найпривабливіших напрямів для іноземних інвестицій у Південно-Східній Азії, пропонуючи унікальне поєднання стилю життя та прибутковості.Привабливість ринку:
- Туризм і попит на оренду нерухомості: Пхукет залишається провідним курортним напрямом Таїланду. Щороку острів відвідують мільйони туристів, а у 2024 році пасажиропотік аеропорту досяг 8,65 мільйона прибуттів (лише на 5% менше піку 2019 року). Це забезпечує високий попит на оренду нерухомості, із доходністю (Rental Yields) у межах 6–10% на рік у популярних прибережних районах, таких як Патонг, Карон і Банг Тао.
- Зростання цін і ліквідність: Вартість нерухомості на Пхукеті демонструє стабільне зростання. У преміальних районах, таких як Банг Тао та Камала, ціни на вілли зростали на 10–15% щорічно в період 2023–2025 років. Загалом, ціни підвищилися на 12–15% у тайських батах (THB) порівняно з 2023 роком.
- Інфраструктура: Розвинена інфраструктура включає 13 міжнародних шкіл, 9 лікарень, 4 марини для яхт і великі торгові центри. Триває розширення міжнародного аеропорту Пхукета (цільова пропускна спроможність другої фази — 18 мільйонів пасажирів на рік).
- Покупці: Попит на нерухомість Пхукета підтримується диверсифікованою базою міжнародних інвесторів, зокрема з Росії, Китаю, Європи, Індії та України.
Локації:
- Банг Тао (Laguna/Cherngtalay): Преміальна зона з брендовими проєктами та віллами; попит з боку експатів і туристів, що проживають тривалий час, підтримує потенціал зростання капіталу й ліквідність.
- Най Харн і Равай: Сімейний і спокійний південь для життя та середньо-/довгострокової оренди; стабільний попит із боку спільноти експатів та цифрових кочівників.
- Kata: Прибережний район Пхукета з розвиненою інфраструктурою та активною забудовою (вілли/кондо) — популярний серед сімей і серферів; привабливість короткострокової оренди висока, але важливо враховувати правила розміщення на термін <30 днів відповідно до Hotel Act.
- Karon: Довга пляжна лінія та великі курорти формують стабільний потік туристів і базу попиту на оренду нерухомості на Пхукеті; у «преміальних» локаціях острова (включно з Karon) можливий рівень доходу від оренди становить 6–10% за умови правильного управління та дотримання вимог законодавства.
2. Юридичні основи володіння нерухомістю на Пхукеті для іноземців
Іноземцям дозволено купувати нерухомість у Таїланді, але існують суворі обмеження на право власності на землю.
2.1. Кондомініуми (Condominiums)
Кондомініуми — це єдиний тип нерухомості, який іноземець може придбати у повну власність (freehold) на своє ім’я.
Квота Freehold: Іноземці можуть володіти не більш ніж 49% від загальної площі продажу будь-якого кондомініуму в Таїланді (Foreign Freehold Quota).
Права: Володіння у форматі freehold надає постійний юридичний титул на об’єкт, який можна продавати, здавати в оренду або передавати у спадок — на тих самих умовах, що й для громадян Таїланду.
Умова оплати: для реєстрації права власності у форматі freehold кошти для придбання квартири мають бути переведені до Таїланду з-за кордону в іноземній валюті та конвертовані у тайські бати. Це підтверджується формою FET (Foreign Exchange Transaction) або банківським документом, необхідним для реєстрації у Департаменті земельних ресурсів.
2.2. Вілли, будинки та земля
Іноземцям заборонено пряме володіння землею в Таїланді. Володіння будинком або віллою, зведеною на орендованій землі, оформлюється через юридичні структури.
- Володіння будівлею (Building Ownership): Іноземці можуть володіти будинком або віллою як фізичною спорудою, навіть якщо земля орендована. Право власності на будівлю реєструється у Земельному департаменті.
- Оренда землі (Leasehold): Найпоширеніший спосіб контролю над земельною ділянкою — це довгострокова оренда (лізгольд), що зазвичай укладається на термін до 30 років. Контракти часто містять опції продовження (наприклад, 30+30 років), але такі продовження не гарантуються законом і мають бути ретельно перевірені юристами. Оренда (лізгольд) надає виключне право користування землею на визначений строк, але право власності на землю залишається за тайським орендодавцем.
- Тайська компанія з обмеженою відповідальністю: Можна створити тайську компанію (Thai Limited Company), де щонайменше 51% акцій належать громадянам Таїланду. Така компанія може придбати землю, однак використання компанії виключно для обходу обмежень на іноземне володіння землею є незаконним і перевіряється владою.
- Винятки для володіння землею (рідкісні): Існують обмежені законні шляхи прямого володіння землею для іноземців:
- Prescribed Investment (Розділ 96 Земельного кодексу): вимагає інвестицій у Таїланд на суму не менше 40 мільйонів THB у державні облігації або схвалені фонди; право власності обмежується 1 раєм (1600 м²) для житлових цілей.
- Просування BOI: Іноземні юридичні особи, які отримали підтримку Ради з інвестицій Таїланду (BOI), можуть володіти землею для цілей просуваних проєктів. Цей варіант частіше використовується для великого бізнесу або промислових об’єктів, а не для приватних осіб.
3. Фінансові та податкові аспекти
3.1. Податки під час купівлі та продажу нерухомості на Пхукеті (Збори в Земельному департаменті)
Збір / Податок
Ставка
Платник (зазвичай)
Примітки
Збір за перехід права власності (Transfer Fee)
2% від оціночної вартості
Покупець і продавець пополам
Розраховується на основі оціночної вартості нерухомості, встановленої державою
Спеціальний комерційний податок (SBT)
3,3% (включаючи муніципальний податок 0,3%)
Продавець
Застосовується, якщо нерухомість продана протягом 5 років володіння або якщо продавець є компанією
Гербовий збір (Stamp Duty)
0,5% від ціни продажу або оціночної вартості (обирається більше значення)
Продавець
Применяется, только если не взимается SBT
Податок на утримання (WHT)
1% (для компаній) або прогресивна шкала (для фізосіб)
Продавець
Утримується Земельним департаментом під час угоди
Збір за реєстрацію оренди (Leasehold Registration Fee)
1,1% від загальної вартості оренди
Покупець і продавець пополам
Сплачується при реєстрації 30-річного договору оренди
3.2. Податок на землю та будівлі (Land and Building Tax Act B.E. 2562)
Цей податок, запроваджений з 1 січня 2020 року, замінив попередні податки на землю та нерухомість. Він є обов’язковим для фізичних і юридичних осіб, які мають право власності, володіння або користування землею чи будівлями (включно з кондомініумами) станом на 1 січня кожного року. Податкова база: Оціночна вартість, визначена державним органом. Максимальні ставки податку (встановлюються Королівським указом і не перевищують таких меж):- Сільськогосподарське використання — 0,15%
- Житлове використання (Residential) — 0,3%
- Комерційне використання — 1,2%
- Невикористовувана або занедбана земля — 1,2%
- Земля та будівлі для сільськогосподарського використання (якщо власник — фізична особа) звільняються від податку, якщо їхня вартість не перевищує 50 млн THB.
- Земля та будівлі для житлового використання (якщо власник — фізична особа, зареєстрована у домовій книзі) звільняються від податку, якщо їхня вартість не перевищує 50 млн THB.
3.3. Візи та довгострокове проживання
Купівля нерухомості на Пхукеті не надає прямого права на проживання (ПМП або громадянство). Проте існують візові програми, що забезпечують довгострокове перебування, особливо привабливі для інвесторів та експатів. Thailand Elite Visa (Thailand Privilege Residence Program): надає дозвіл на проживання терміном від 5 до 20 років у обмін на членські внески (від 650 000 THB). Long Term Resident (LTR) Visa: 10-річна віза, орієнтована на чотири категорії, зокрема заможних глобальних громадян і пенсіонерів. Вимагає дотримання фінансових критеріїв і, у деяких випадках, інвестицій у розмірі 10 млн THB у нерухомість або облігації. Власники візи LTR можуть користуватися зниженою ставкою прибуткового податку 17% для висококваліфікованих спеціалістів. Destination Thailand Visa (DTV): Нова віза для віддалених працівників, яка дозволяє перебувати в країні до 180 днів із можливістю продовження.4. Інвестиційні стратегії та ризики
4.1. Доходність від оренди нерухомості на Пхукеті (Короткострокова vs. Довгострокова)
Найвищу доходність забезпечує короткострокова оренда (близько 6–10% річних), особливо у високий сезон.- Ключова умова: для законної короткострокової оренди потрібна готельна ліцензія. Апартаменти, розташовані у комплексах, які відповідають готельним стандартам і мають таку ліцензію (кондо-готелі), є найпривабливішими інвестиційними об’єктами нерухомості на Пхукеті.
- Управління: іноземним інвесторам рекомендується передавати об’єкт у професійне управління або міжнародному готельному бренду (наприклад, Radisson, Wyndham), що гарантує стабільний дохід і безпечне обслуговування.
- Довгострокова оренда: Резидентські апартаменти, що здаються за місячними або річними контрактами, приносять меншу дохідність — у середньому 3–4% річних.
4.2. Як уникнути поширених ризиків
Інвестиції в нерухомість на Пхукеті супроводжуються ризиками, які інвестори часто недооцінюють. Ризик: ненадійний забудовник. Як уникнути: обирайте забудовників із перевіреною репутацією та завершеними проєктами. Перевіряйте їхній юридичний статус (DBD), статутний капітал, дозвіл на будівництво та EIA. Ризик: юридична нечистота (Nominee). Як уникнути: уникайте схем, де тайські акціонери є номінальними. Це незаконно. Вибирайте легальні варіанти: Freehold-кондомініуми або правильно структурований Leasehold. Ризик: приховані витрати. Як уникнути: враховуйте повну вартість володіння: реєстраційні збори, податки, експлуатаційні витрати (Common Area Fees) та управлінські платежі. Вони можуть не бути включені в рекламовану ціну. Ризик: невдала локація. Як уникнути: інвестуйте в нерухомість, розташовану поблизу пляжів Пхукета з розвиненою туристичною інфраструктурою. Об’єкти, розташовані далеко від моря, часто мають низьку ліквідність і менший попит на оренду. Ризик: невірний вибір формату. Як уникнути: для пасивного доходу обирайте кондо-готелі з ліцензією та професійним оператором. Резидентські апартаменти без ліцензії можна здавати лише на довгостроковій основі, що знижує прибутковість. Ризик: перепродаж (Flipping). Як уникнути: Фліпінг (перепродаж на стадії будівництва) — це стратегія з високим ризиком, що потребує точного вибору моменту та ціни входу. Переконайтеся, що маєте ресурси для повного викупу, якщо перепродаж не відбудеться.5. Процес купівлі нерухомості на Пхукеті
- Найм юриста: ключовий крок. Кваліфікований юрист, який спеціалізується на тайському праві, має провести повну юридичну перевірку (due diligence) земельного титулу (Chanote бажано), дозволів, контрактів і умов оренди/володіння.
- Перевірка квоти: якщо купуєте кондомініум, переконайтеся, що не перевищено квоту 49% на іноземне володіння Freehold.
- Бронювання: вноситься депозит бронювання (Reservation Deposit), зазвичай близько 100 000 THB.
- Підписання договору: укладається договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement, SPA), який має бути перевірений вашим юристом. На цьому етапі зазвичай сплачується аванс (10–30%).
- Переказ коштів:
- Freehold (для іноземних власників кондомініумів): Кошти повинні бути переведені з-за кордону в іноземній валюті і зараховані на рахунок у тайському банку, де вони конвертуються у бати. Це дає змогу отримати Foreign Exchange Transaction Form (FET) — обов’язковий документ для реєстрації права власності Freehold у Land Office. Без FET іноземний покупець не зможе зареєструвати власність на своє ім’я.
- Leasehold (довгострокова оренда землі або вілли): На відміну від Freehold, при Leasehold закон не вимагає обов’язкового переказу коштів з-за кордону. Покупець і орендодавець можуть погодити зручну форму оплати:
- банківським переказом (у батах або іноземній валюті);
- готівкою (при підписанні договору, із підтвердженням квитанціями);
- криптовалютою — якщо сторони фіксують еквівалент у батах і підписують акт приймання-передачі.
- Реєстрація: здійснюється офіційна передача права власності на нерухомість (або реєстрація оренди) у місцевому земельному департаменті (Land Department).
Перспективи на майбутнє:
Уряд Таїланду розглядає можливі реформи, зокрема збільшення іноземної квоти у кондомініумах до 75% і подовження строку оренди (Leasehold) нерухомості на Пхукеті до 99 років, що може ще більше підвищити привабливість ринку.