EN
FR
RU
UAÀ propos de l’immobilier à Phuket
Marché immobilier de Phuket et potentiel d’investissement 2025
Phuket est l’une des destinations les plus attractives pour les investissements étrangers en Asie du Sud-Est, alliant un style de vie haut de gamme à une rentabilité solide. Le marché immobilier de Phuket continue de croître régulièrement, soutenu par le tourisme international, le développement des infrastructures et la demande croissante pour des biens immobiliers de qualité.Attractivité du marché immobilier
- Tourisme et demande locative : Phuket reste la principale destination balnéaire de la Thaïlande. Des millions de touristes visitent l’île chaque année, et en 2024, l’aéroport a accueilli 8,65 millions d’arrivées — soit seulement 5 % de moins que le record de 2019. Cela garantit une forte demande locative pour l’immobilier à Phuket, avec des rendements locatifs entre 6 % et 10 % par an dans les zones de plage les plus prisées, comme Patong, Karon et Bang Tao.
- Hausse des prix et liquidité : Les prix des biens immobiliers à Phuket ont montré une appréciation stable. Dans les zones haut de gamme telles que Bang Tao et Kamala, les prix des villas ont augmenté de 10 à 15 % par an entre 2023 et 2025. Globalement, la valeur de l’immobilier a progressé de 12 à 15 % en bahts thaïlandais par rapport à 2023.
- Infrastructures : L’île dispose de 13 écoles internationales, 9 hôpitaux, 4 marinas et plusieurs grands centres commerciaux. L’agrandissement de l’aéroport international de Phuket se poursuit, avec une capacité cible de 18 millions de passagers par an après la deuxième phase.
- Acheteurs : Le marché immobilier de Phuket attire une clientèle internationale diversifiée — des investisseurs venus de Russie, de Chine, d’Europe, d’Inde et d’Ukraine soutiennent la demande sur tous les segments.
Principales zones de Phuket
- Bang Tao (Laguna/Cherngtalay) : Un quartier haut de gamme avec des projets immobiliers de marque et des villas de luxe à Phuket. La forte demande des expatriés et des visiteurs de longue durée soutient la liquidité et le potentiel d’appréciation du capital.
- Nai Harn et Rawai : Des zones calmes et familiales au sud de Phuket, populaires pour la vie à long terme et la location moyenne durée. Les communautés d’expatriés et les nomades numériques y maintiennent une demande constante.
- Kata : Une zone de plage bien développée avec de nombreux projets de villas et de condominiums, prisée des familles et des surfeurs. Attractif pour la location à court terme, mais les propriétaires doivent respecter la loi hôtelière pour les séjours de moins de 30 jours.
- Karon : Une longue plage avec de grands complexes hôteliers générant un flux touristique stable et une demande locative soutenue pour l’immobilier à Phuket. Dans les zones premium telles que Karon, le rendement locatif peut atteindre 6 à 10 % par an, à condition d’une bonne gestion et de la conformité légale.
Cadre juridique de la propriété étrangère de l’immobilier à Phuket
Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Thaïlande, y compris à Phuket, sous certaines conditions légales. Le cadre juridique définit les règles de propriété selon le type de bien — condominiums, villas, maisons ou terrains.Condominiums
Les condominiums sont le seul type de bien immobilier à Phuket que les étrangers peuvent posséder en pleine propriété (freehold) à leur nom personnel.- Quota Freehold : Les étrangers peuvent posséder jusqu’à 49 % de la surface totale vendable dans tout projet de condominium en Thaïlande selon le quota de propriété étrangère (Foreign Freehold Quota).
- Droits de propriété : La pleine propriété (freehold) accorde un titre juridique permanent sur le bien. Le propriétaire d’un bien immobilier à Phuket peut le vendre, le louer ou le transmettre par héritage, avec les mêmes droits qu’un citoyen thaïlandais.
- Conditions de paiement : Pour enregistrer une propriété en freehold, les fonds destinés à l’achat du bien immobilier doivent être transférés en Thaïlande depuis l’étranger en devise étrangère, puis convertis en bahts thaïlandais. Cette transaction doit être documentée par un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) ou un certificat bancaire équivalent exigé par le Département des terres.
Villas, maisons et terrains
Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder directement des terrains en Thaïlande, y compris à Phuket. La possession de villas ou de maisons construites sur un terrain loué se fait via des structures légales spécifiques.- Propriété du bâtiment : Les étrangers peuvent posséder la structure physique — une maison ou une villa — tandis que le terrain reste en location. La propriété du bâtiment est enregistrée auprès du Département des terres et peut être vendue ou transmise indépendamment.
- Leasehold (bail à long terme) : Le moyen le plus courant de contrôler un terrain à Phuket est le bail à long terme (généralement 30 ans). Les contrats incluent souvent des options de renouvellement (par exemple 30+30 ans), mais ces extensions ne sont pas garanties par la loi et doivent être examinées par des avocats qualifiés. Le leasehold confère un droit exclusif d’utilisation pour la durée du bail, tandis que le terrain reste la propriété du bailleur thaïlandais.
- Société à responsabilité limitée thaïlandaise : Les étrangers peuvent créer une société thaïlandaise (avec au moins 51 % d’actionnaires thaïlandais) pouvant légalement posséder un terrain à Phuket. Cependant, créer une société uniquement pour contourner les restrictions sur la propriété étrangère est illégal et fait l’objet d’enquêtes.
- Exceptions de propriété foncière : Il existe des cas limités de propriété directe de terrains par des étrangers à Phuket :
- Investissement prescrit (section 96 du Code foncier) : Nécessite un investissement d’au moins 40 millions de THB dans des obligations d’État ou des fonds approuvés, permettant la possession d’un terrain résidentiel jusqu’à 1 rai (1 600 m²).
- Promotion BOI : Les entités étrangères approuvées par le Board of Investment (BOI) peuvent détenir des terrains pour des activités promues — généralement des projets commerciaux ou industriels, et non résidentiels.
En résumé, Phuket demeure l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et attractifs d’Asie. L’île associe qualité de vie, sécurité juridique et rentabilité stable, faisant de la propriété immobilière à Phuket un actif sûr et rentable pour les investisseurs internationaux.
Redevance / Taxe
Taux
Payeur (généralement)
Notes
Droit de mutation (Transfer Fee)
2% de la valeur estimée
Acheteur et vendeur divisés en parts égales
Calculé sur la base de la valeur immobilière estimée par l'État
Taxe Spéciale sur les Affaires (TSA)
3,3 % (incluant la taxe municipale de 0,3 %)
Vendeur
S'applique si le bien est vendu dans les 5 ans suivant son acquisition ou si le vendeur est une entreprise
Droit de timbre
0,5 % du prix de vente ou de la valeur estimée (la valeur la plus élevée est retenue)
Vendeur
S'applique uniquement si la TSA n'est pas perçue
Impôt sur le revenu des capitaux mobiliers (WHT)
1 % (pour les entreprises) ou barème progressif (pour les particuliers)
Vendeur
Retenu par le Département des Terres lors de la transaction
Droits d'enregistrement du bail
1,1 % de la valeur totale du bail
Acheteur et vendeur divisés en parts égales
Payable lors de l'enregistrement d'un bail de 30 ans
3.2. Impôt sur les terrains et bâtiments (Land and Building Tax Act B.E. 2562)
Cet impôt, entré en vigueur le 1er janvier 2020, a remplacé les anciens impôts fonciers et sur la propriété. Il s’applique à toutes les personnes physiques et morales qui possèdent, détiennent ou utilisent un terrain ou un bâtiment (y compris les condominiums) au 1er janvier de chaque année. Pour les propriétaires d’immobilier à Phuket, il constitue une obligation fiscale importante.
Base d’imposition : La valeur estimée du bien immobilier, déterminée par les autorités publiques.
Taux maximaux de l’impôt (fixés par décret royal, sans dépasser les plafonds suivants) :
- Utilisation agricole — 0,15 %
- Utilisation résidentielle — 0,3 %
- Utilisation commerciale — 1,2 %
- Terrains vacants ou inutilisés — 1,2 %
Remarque : si un terrain ou un bâtiment reste vacant pendant plus de trois années consécutives, le taux peut augmenter de 0,3 % tous les trois ans, sans dépasser 3 %.
Exonérations fiscales (pour les particuliers)
- Les terrains et bâtiments utilisés à des fins agricoles (si le propriétaire est une personne physique) sont exonérés d’impôt si leur valeur ne dépasse pas 50 millions THB.
- Les terrains et bâtiments à usage résidentiel (si le propriétaire est inscrit dans le registre du foyer) sont exonérés si leur valeur ne dépasse pas 50 millions THB.
3.3. Visas et résidence à long terme
L’achat d’un bien immobilier à Phuket ne confère pas directement le droit de résidence permanente ou la citoyenneté. Cependant, plusieurs programmes de visa permettent un séjour prolongé, particulièrement avantageux pour les investisseurs et les expatriés.
Thailand Elite Visa (Thailand Privilege Residence Program) : offre un droit de résidence de 5 à 20 ans en échange de frais d’adhésion à partir de 650 000 THB.
Long Term Resident (LTR) Visa : un visa de 10 ans destiné à quatre catégories, notamment les citoyens fortunés et les retraités. Il nécessite de satisfaire certains critères financiers et, dans certains cas, un investissement d’au moins 10 millions THB dans l’immobilier ou les obligations. Les titulaires de la LTR peuvent bénéficier d’un taux d’imposition réduit de 17 % pour les professionnels hautement qualifiés.
Destination Thailand Visa (DTV) : un nouveau visa pour les travailleurs à distance, permettant un séjour jusqu’à 180 jours, renouvelable.
4. Stratégies d’investissement et risques dans l’immobilier à Phuket
4.1. Rendement locatif de l’immobilier à Phuket (court terme vs long terme)
Les locations de courte durée offrent généralement le rendement le plus élevé, entre 6 % et 10 % par an, en particulier pendant la haute saison touristique à Phuket.
- Condition clé : pour louer un bien immobilier à Phuket à court terme, une licence hôtelière est requise. Les appartements situés dans des complexes conformes aux normes hôtelières et disposant d’une telle licence (condo-hôtels) représentent les biens immobiliers les plus attractifs pour les investisseurs.
- Gestion : il est conseillé aux investisseurs étrangers de confier la gestion de leur bien à une agence professionnelle ou, de préférence, à une marque hôtelière internationale (par exemple Radisson, Wyndham), garantissant fiabilité, conformité et revenus réguliers.
- Location à long terme : les appartements résidentiels loués sur une base mensuelle ou annuelle génèrent un rendement plus faible, en moyenne 3–4 % par an.
4.2. Comment éviter les risques courants
Investir dans l’immobilier à Phuket peut être rentable, mais comporte des risques qu’il convient de gérer avec prudence.
Risque : promoteur peu fiable.
Comment éviter : choisir des promoteurs ayant un historique solide de projets terminés. Vérifier leur immatriculation (DBD), capital, permis de construire et approbation EIA.
Risque : structure juridique illégale (nominee).
Comment éviter : éviter les structures où les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms. C’est illégal. Optez pour des condominiums en pleine propriété (freehold) ou des baux à long terme (leasehold) correctement structurés.
Risque : frais cachés.
Comment éviter : inclure tous les coûts dans le calcul de votre investissement immobilier à Phuket : frais d’enregistrement, impôts, charges de copropriété (Common Area Fees) et frais de gestion.
Risque : mauvaise localisation.
Comment éviter : investir dans des biens immobiliers situés à proximité des plages de Phuket et des infrastructures touristiques développées. Les propriétés éloignées de la mer ont souvent une faible liquidité et une demande locative limitée.
Risque : mauvais choix de format.
Comment éviter : pour un revenu passif, choisissez des condo-hôtels à Phuket disposant d’une licence hôtelière et d’un opérateur professionnel. Les appartements résidentiels sans licence hôtelière ne peuvent être loués qu’à long terme, ce qui réduit la rentabilité.
Risque : revente spéculative (flipping).
Comment éviter : la revente avant achèvement peut être rentable, mais comporte un risque élevé. Assurez-vous de disposer des fonds nécessaires pour finaliser l’achat si la revente n’a pas lieu comme prévu.
5. Processus d’achat d’un bien immobilier à Phuket
- Engager un avocat : étape essentielle. Un avocat qualifié spécialisé dans le droit thaïlandais doit effectuer une vérification juridique complète (due diligence) du titre foncier (*Chanote* de préférence), des permis et des contrats.
- Vérification du quota : pour un condominium, s’assurer que le quota de 49 % de propriété étrangère n’est pas dépassé.
- Réservation : un dépôt de réservation est versé, généralement autour de 100 000 THB.
- Signature du contrat : un contrat de vente (Sale and Purchase Agreement, SPA) est signé, avec un acompte de 10 à 30 % du prix.
- Transfert des fonds :
- Freehold (pour les acheteurs étrangers de condominiums) : les fonds doivent être transférés depuis l’étranger en devise étrangère et convertis en bahts thaïlandais via une banque thaïlandaise. Cela génère un Foreign Exchange Transaction Form (FET), document obligatoire pour l’enregistrement de la pleine propriété auprès du Land Office. Sans FET, un acheteur étranger ne peut pas enregistrer légalement la propriété de son bien immobilier à Phuket.
- Leasehold (bail à long terme pour terrain ou villa) : contrairement au freehold, le leasehold ne nécessite pas obligatoirement un transfert de fonds depuis l’étranger. Le paiement peut être effectué par virement bancaire (en THB ou devise étrangère), en espèces avec reçus signés, ou en cryptomonnaie si la valeur est fixée en bahts et documentée. Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du Land Office, et toutes les transactions doivent être documentées pour protéger les deux parties.
- Enregistrement : transfert officiel de la propriété ou du bail enregistré au Département des terres local (Land Department).
Perspectives d’avenir
Le gouvernement thaïlandais envisage plusieurs réformes susceptibles d’accroître l’attrait du marché immobilier de Phuket. Parmi elles : l’augmentation du quota de propriété étrangère dans les condominiums de 49 % à 75 %, et la prolongation des baux (leasehold) jusqu’à 99 ans. Ces mesures renforceraient la position de Phuket comme destination mondiale de référence pour l’investissement immobilier.